정책이 안 바뀐다는 가정 하에
1. 서울 인구 천만 중에 아파트 사는 사람 450만 대충 3인당 1 가구라 치면 150만 아파트에 서울 사람들이 살고 있음.
여기서 중위 소득 대충 계산해보면 서울소득 상위 25퍼가 아파트 중위 가격 정도에 산다고 생각할 수 있음. 그런데 이 서울 소득 25퍼가 통계에 따라 차이는 있지만 얀봉 8천만원 정도이고 아파트 중위가격은 12억임.

연봉 8천만원이 DSR 40퍼 대출을 땡긴다면 5억 약간 넘게 나옴. (이것도 대출 금리 '4퍼' 적용) 결코 12억짜리 집을 살 수 없는 구조임.

지금 주담대 변동금리 바뀌면 8퍼센트까지 전망 나오고 있는 상황이고 이렇게 되면 3억 5천까지밖에 주담대 안됨.

결국 지금 이미 빚을 내서 살고 있다고 해도 DSR 규제로 인해 집을 팔 수밖에 없는 구조임.

2. 아파트의 감가상각은 좀 다르게 봐야 하는게 30년 지나면 재건축 가능하게 되서 그때부터는 재건축 기대감이 아파트 가격에 포함되게 됨. 그래서 아파트는 감가상각이 크게 의미 있나 싶음.

3. 전세금리도 지금 미친듯이 올랐음 국채 2년물 금리가 전세에서 추종하는 금린데 이게 1.8퍼가 오름. 대출 금리는 사실상 2배가 되서 가계들이 유지 못하는 수준이 됐음. 이러면 전세도 월세 전환이 엄청 될 거고 전세 수요가 줄어드니까 갭투자했던 애들은 하락을 촉진하는 매개체가 될 것임.

4. 정부가(원희룡이) 어떤 걸 목표로 할 지에 따라 다르지만 보수정권은 집값을 잡는 정책을 주로 폈음. 자산 가격이 떨어지면 지지율이 떨어지는 건 공식이지만 너무 과도하게 올라도 지지율은 떨어짐. 그래서 정책을 지켜봐야 할 거 같음.

5. 기간을 23년도라고 생각한 이유가 연준이 확실하게 금리 올리겠다고 한 게 일단 올해이고 내년도까지는 우리나라도 금리를 따라서 올릴 수밖에 없고 또한 전세대출이든 변동금리 주담대든 이게 갱신되는 기간이 이 이후로 1년 정도라고 하면 23년 말까지는 하락이 유지될 듯함. 그 이후는 봐야 아는 거고...

아무튼 요약하면 지금 정책 상으로는 이론적으로 아파트 값이 절반으로 떨어져도 이상하지 않음. 하지만 양도세도 있고 부동산은 하방경직성이 심하니까 17년도 정도까지 가지 않을까 하는 생각...

2번은 생각해보니 맞는 것 같기도 함. 3500짜리 아파트가 재건축 들어가니까 1억 호가하는 거 보고 물음표 씨게 왔었음.
근데 감정평가액만으로 건물을 올리는 게 아니잖아? 조합원들이 대출 받아서 집 짓는 건데 2억짜리 아파트가 재건축 들어가면 가격을 어떻게 산정해야 하는 거임?? 오를 일만 남은 건가???

DSR 글이 핵심인데 ㅜㅜ

재건축은 일단 토지가 제일 중요함. 그 안에 이전에 무슨 아파트가 있던간에 토지가 넓을수록 좋음. 그리고 저층도 중요하고(가구 수가 적어지니까)

그리고 주변 신축 아파트 분양비 생각해서 대충 빼서 계산해보면 된다고 생각함.

나도 재건축은 이 정도만 알음...

1. 층 수
2. 토지 면적
3. 주변 아파트 신축 분양가

아 머리 아파

지방 어디냐에 따라 다르지
근데 지금이 고점인지 고점 부근인지는 몰?루